kredyt

Realizacja marzeń o własnym domu jest możliwa w momencie, gdy dysponujemy odpowiednimi środkami finansowymi. Niewielu Klientów stać na to, by wybudować dom w całości z własnych oszczędności, dlatego najczęstszą formą finansowania inwestycji jest kredyt. Jeżeli Ty również chcesz zdobyć pieniądze na finansowanie swojej inwestycji i zastanawiasz się jak uzyskać kredyt na budowę domu, zapraszamy do lektury tego artykułu. Już teraz dowiedz się, czym jest kredyt hipoteczny oraz kredyt budowlano - hipoteczny na budowę domu, a także, kiedy warto skorzystać z innych produktów bankowych takich jak np.: pożyczka hipoteczna na budowę domu. Sprawdź, jakie są warunki uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu, jaki zestaw dokumentów musisz dołączyć do wniosku, czy możesz wziąć kredyt na budowę domu bez wkładu własnego, a także co kryje się pod pojęciem zdolność kredytowa na budowę domu.

Co to jest kredyt budowlano-hipoteczny?

Budowa domu na kredyt to popularny sposób realizacji inwestycji. W sytuacji, gdy nie jesteśmy w stanie pokryć całego przedsięwzięcia z własnych środków, możemy pozyskać pieniądze, zaciągając odpowiedni kredyt pod budowę domu. Jaki kredyt na budowę domu wybrać?

Jednym z wariantów jest tzw. kredyt budowlano – hipoteczny. Jest to rodzaj kredytu hipotecznego, którego przeznaczeniem jest sfinansowanie budowy domu. Kredyt budowlano – hipoteczny określany jest również jako kredyt budowlany, kredyt hipoteczny na budowę domu, czy kredyt na budowę domu. Łączy on w sobie dwa sposoby kredytowania – w trakcie trwania budowy jest typowym kredytem budowlanym, a po jej zakończeniu staje się kredytem hipotecznym, w związku z tym występują w nim dwie różne formy zabezpieczenia.

Na etapie budowlanym, a więc do formalnego zakończenia budowy, Inwestor płaci raty odsetkowe. Inwestycja jest w trakcie realizacji i w tym czasie banki wymagają dodatkowego zabezpieczenia kredytu, na wypadek choroby, trwałej lub czasowej niezdolności do pracy, bądź śmierci Inwestora. Takim zabezpieczeniem jest polisa ubezpieczeniowa, zawarta przy podpisaniu umowy kredytowej z bankiem i obowiązująca do momentu zakończenia budowy domu. W chwili, gdy dom zostaje oddany do użytku, a więc w momencie sfinalizowania inwestycji rozpoczyna się drugi etap kredytowania – hipoteczny, następuje zmiana zabezpieczenia, którym staje się dla banku hipoteka wpisana do księgi wieczystej nowego domu. Wpis zostanie wykreślony po całkowitej spłacie zaciągniętego kredytu.

W tym miejscu warto podkreślić, że warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego na budowę domu jest posiadanie środków na wkład własny, większość banków wymaga posiadania na własność działki budowlanej, na której realizowana będzie inwestycja.

Jak wypłacany jest kredyt budowlano – hipoteczny?

W przypadku kredytu budowlano – hipotecznego kwota kredytu wypłacana jest w transzach, po zakończeniu danego etapu budowy. W ten sposób bank zabezpiecza się przed sytuacją, w której Inwestor nie wywiązuje się z umowy. Terminy transz ustalane są indywidualnie, a przed wypłatą kolejnej transzy konieczne jest rozliczenie wydatków z poprzedniej. Bank może zobowiązać Inwestora, by dokumentował postęp prowadzonych prac na budowie. Większość banków do kontroli postępu robót na miejscu budowy budowlanych zatrudnia odpowiedniego inspektora, co zazwyczaj wiąże się z dodatkowymi opłatami dla kredytobiorcy. W przypadku kredytu budowlano – hipotecznego Inwestor może skorzystać z karencji, dzięki której spłata pełnych rat rozpocznie się dopiero po tym, jak wypłacone zostaną wszystkie przewidziane transze. Do tego momentu kredytobiorca płaci tylko raty odsetkowe.

Z jakich kredytów można skorzystać budując dom?

Planując budowę domu, nie każdy Inwestor ma już w swoim posiadaniu działkę, na której może zrealizować inwestycję. Pojawia się zatem pytanie, czy można wziąć jeden kredyt na działkę budowlaną i budowę domu? Cześć banków przewiduje taką możliwość, co pod względem proceduralnym jest wygodnym rozwiązaniem, jeden raz przechodzimy przez wszystkie formalności. Jednak w tej sytuacji, w chwili zakupu działki Inwestor musi już wiedzieć, jaki dom na niej postawi, by móc jednocześnie dopełniać również wszystkich formalności związanych z kredytowaniem budowy. Innym rozwiązaniem, które pozwoli sfinansować zakup działki, może być osobny kredyt hipoteczny lub kredyt gotówkowy. Sprawdźmy, na co można przeznaczyć inne rodzaje kredytów.

Kredyt hipoteczny

To rodzaj kredytu celowego, który umożliwia sfinansowanie m.in.: zakupu mieszkania lub domu na rynku pierwotnym bądź wtórnym, remontu oraz doposażenie nieruchomości, a także na zakup działki lub budowy domu. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, która zostaje wpisana do księgi wieczystej danej nieruchomości. Wymagany jest również wkład własny. Jeżeli kredyt hipoteczny chcemy przeznaczyć na budowę domu, wówczas wysokość zabezpieczenia, czyli wzniesionego budynku, aż do momentu wpisania banku do hipoteki, konieczne jest dodatkowe ubezpieczenie. Istotną różnicą względem kredytu budowlano – hipotecznego jest fakt, że aby otrzymać kredyt hipoteczny Inwestor nie ma obowiązku posiadania na własność działki budowlanej. Kredyt hipoteczny przeznaczony na budowę wypłacany jest w transzach, w przypadku sfinansowania zakupu działki czy innej nieruchomości wypłata jest jednorazowa. Kredyt hipoteczny może być także dobrym rozwiązaniem, by pozyskać środki na wykończenie domu. Wiele osób korzysta z tej formy kredytowania budowy, właśnie z tego względu, że w ramach wnioskowanej kwoty kredytu można uwzględnić środki na wykończenie, co pozwoli spokojnie planować także ten etap realizacji, bez konieczności starania się o kolejny kredyt.

Pożyczka hipoteczna

Pożyczka hipoteczna w odróżnieniu od kredytu hipotecznego może być przeznaczona na dowolny cel. Do jej uzyskania konieczne jest posiadanie na własność nieruchomości pod zastaw, która będzie zabezpieczeniem i posiada założoną księgę wieczystą. Pożyczka hipoteczna jest wyżej oprocentowana niż kredyt, jednak nie jest wymagany tutaj wkład własny. Z pożyczki hipotecznej można także sfinansować wykończenie domu.

Kredyt gotówkowy

Nie jest to kredyt celowy, więc bank nie będzie sprawdzał, na co planujemy go przeznaczyć. Można z takich środków sfinansować zakup dowolnej rzeczy, w tym także działki budowlanej, która następnie w części może zostać zaliczona na poczet wkładu własnego przy kredycie budowlano – hipotecznym. Przy udzieleniu kredytu gotówkowego nie jest konieczne dostarczanie dokumentów dotyczących nieruchomości, czy potwierdzających dokonanie transakcji. Sam proces uzyskania kredytu gotówkowego jest krótszy w porównaniu z kredytem hipotecznym. Istnieje możliwość, by przeznaczyć kredyt gotówkowy na budowę domu, jednak takie rozwiązanie jest mało opłacalne. Kredyt gotówkowy zazwyczaj nie ma zabezpieczenia i dlatego banki rekompensują swoje ryzyko kredytowe, stosując znacząco wyższe oprocentowanie.

Oprocentowanie kredytu na budowę domu

Oprocentowanie kredytu jest istotną częścią kosztów, związanych z zaciągnięciem zobowiązania finansowego. Jest składową, która ma bezpośrednie przełożenie na wysokość płaconej raty. Oprocentowanie kredytu może być stałe (ustalane przy podpisaniu umowy i obowiązujące przez cały czas jej trwania) bądź zmienne (stopa procentowa obowiązująca przy podpisaniu umowy będzie się wiele razy zmieniać w trakcie spłaty zobowiązania). Niemal wszystkie kredyty hipoteczne bazują na oprocentowaniu zmiennym, naliczane jest w całym okresie kredytowania od zmniejszającego się kapitału, jaki pozostaje do spłaty po każdej kolejnej racie. Składowe oprocentowania zmiennego to: stała marża banku oraz stawka WIBOR, która jest ustalana przez rynek, a jej wartość jest zmienna. Oprocentowanie kredytu może się różnić pomiędzy bankami, jego stawka może być także uzależniona od takich czynników jak: wielkość wkładu własnego, czy wielkość kwoty kredytu.

Oprocentowanie kredytu a stawka WIBOR

Pojęciem WIBOR określana jest stopa procentowa, według której banki pożyczają sobie nawzajem pieniądze na rynku międzybankowym. Koszty z tym związane przenoszone są na kredytobiorców, co wpływa na oprocentowanie udzielanych kredytów. Często podawanym wskaźnikiem określającym stopy oprocentowania jest wartość 3M lub 6M (3 miesiące, 6 miesięcy), która definiuje okres, jakiego dotyczy stawka WIBOR. Najczęściej stosowana przez banki stawką WIBOR jest 3M, co oznacza, że co 3 miesiące będzie aktualizowana stopa oprocentowania kredytu. W zależności od sytuacji na rynku finansowym stawka 3M jest korzystniejsza, gdy wartość WIBOR spada, wówczas w szybszym czasie obniżą się koszty kredytu. Jeżeli natomiast stopy oprocentowania rosną, wówczas zyskują kredytobiorcy, których kredyt bazuje na stawce 6M, ponieważ przez dłuższy czas utrzymują się dla nich niższe koszty kredytu.

Oprocentowanie kredytu a RRSO

Wybierając kredyt na budowę, należy sprawdzić, jaka jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania, czyli tzw. RRSO. Jest to wskaźnik, który obrazuje rzeczywisty koszt całego kredytu w stosunku rocznym. Informuje o całkowitym koszcie kredytu, na który poza odsetkami składają się także inne elementy takie jak: ubezpieczenie, prowizja bankowa oraz pozostałe ewentualne opłaty. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o wyborze konkretnej oferty kredytowej, zwłaszcza w przypadku, gdy zaciągany jest długoterminowy kredyt budowlany, warto sprawdzić, ile wynosi RRSO całego zobowiązania.

Zdolność kredytowa

Aby zaciągnąć kredyt na budowę domu, Inwestor musi uzyskiwać stałe dochody, w odpowiedniej wysokości, które zapewnią mu tzw. zdolność kredytową i umożliwią podjęcie zobowiązania finansowego.

W jaki sposób bank wylicza zdolność kredytową? Zanim bank udzieli kredytu, zwłaszcza tak dużego i długoterminowego, jak kredyt na budowę domu, musi sprawdzić, czy Inwestor wykazuje zdolność do terminowych spłat rat kredytowych. Aby potwierdzić uzyskiwane dochody, kredytobiorca zobowiązany jest dostarczyć odpowiednie zaświadczenie, które wystawia pracodawca na druku bankowym. Forma zatrudnienia na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony daje większe szanse na pozytywne rozpatrzenie wniosku niż umowa na czas określony bądź umowa zlecenie lub umowa o dzieło.

Jeżeli kredytobiorca prowadzi własną działalność gospodarczą, wówczas potwierdzeniem uzyskiwanych dochodów są deklaracje podatkowe z poprzedniego roku podatkowego, a także wyciągi z konta bankowego, najczęściej z kilku ostatnich miesięcy. W tym przypadku wymagane są także kopie dokumentów rejestracyjnych firmy.

Oceniając zdolność kredytową klienta, bank bierze pod uwagę jego stałe wydatki na utrzymanie oraz aktualne zobowiązania finansowe, czyli inne zaciągnięte kredyty, pożyczki, zakupy ratalne, czy karty kredytowe. Starając się o kredyt na budowę domu, można poprawić swoją zdolność kredytową, spłacając debety, a także rezygnując z kart kredytowych. Warto wiedzieć, że także niewykorzystany limit na karcie kredytowej zmniejsza zdolność kredytową.